กันสาดหรือระเบียง

กันสาดหรือระเบียง
        ทุกวันนี้กรุงเทพมหานครจะมองไปทางไหนก็มีแต่ตึก อาคาร ที่มีความสูงแตกต่างกันไป มีการออกแบบทางสถาปัตยกรรมที่สวยงาม แต่ใช่ว่าจะสามารถออกแบบและก่อสร้างได้ตามอำเภอใจ เจ้าของอาคารจะต้องนำแบบแปลนการก่อสร้างมาขออนุญาตต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งเป็นผู้มีอำนาจออกใบอนุญาตการก่อสร้าง ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ทั้งนี้ ตามข้อเท็จจริงที่จะกล่าวต่อไปมีประเด็นปัญหาว่า พระราชบัญญัติดังกล่าวไม่ได้ให้คำจำกัดความของคำว่า “ระเบียง” เอาไว้ จึงเกิดปัญหาและเป็นช่องว่างของกฎหมายประการหนึ่งที่ทำให้มีการหลบเลี่ยงการก่อสร้างระเบียงของเจ้าของอาคาร

        เรื่องนี้ได้มีการฟ้องคดีต่อศาลปกครอง สืบเนื่องจากมีการก่อสร้างอาคารเมื่อปี พ.ศ. ๒๕๓๘ ในเขตกรุงเทพมหานคร โดยเจ้าของอาคารได้ยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพักอาศัย ๕ ชั้น โดยที่ชั้น ๒ ถึงชั้น ๕ มีห้องพัก ๑๑ ห้อง จัดแบ่งเป็นสองฟากหันหน้าเข้าหากัน มีทางเดินร่วมกลาง ฟากทางด้านทิศตะวันตกด้านหลังห้องพักมีระเบียง และฟากทางด้านทิศตะวันออก อยู่ติดกับที่ดินของผู้ฟ้องคดี จึงเกิดปัญหาว่า ด้านหลังห้องพักถ้าจะทำเป็นระเบียง จะต้องมีระยะห่างตามข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒ ข้อ ๗๔ “ซึ่งกำหนดให้อาคารที่ปลูกสร้างในที่ดินเอกชนให้ผนังด้านที่มีหน้าต่าง ประตู หรือช่องระบายอากาศ อยู่ห่างจากเขตที่ดินได้ สำหรับชั้นสองลงมาระยะไม่น้อยกว่า ๒.๐๐ เมตร สำหรับชั้นสามขึ้นไประยะไม่น้อยกว่า ๓.๐๐ เมตร และวรรคสอง กำหนดให้อาคารที่มีระเบียงด้านชิดที่ดินของเอกชนริมระเบียงต้องห่างจากเขตที่ดินตามวรรคหนึ่ง” เจ้าของอาคารจึงทำเป็นกันสาดมีขนาด ๑.๕๐ เมตร X ๑.๕๐ เมตร ปลายกันสาดได้ก่ออิฐฉาบปูนเป็นกันตกสูง ๐.๙๐ เมตร และติดตั้งลูกกรงเหล็กดัด เจ้าของอาคารอ้างว่า นี่คือ กันสาด เนื่องจาก ไม่มีประตูออกสู่บริเวณดังกล่าวได้ แต่ได้ทำเป็นหน้าต่างแต่หน้าต่างดังกล่าวเป็นหน้าต่างเตี้ย ผู้พักอาศัยสามารถปีนออกไปใช้ประโยชน์ กล่าวคือ มีการตากเสื้อผ้า วางสิ่งของต่างๆ โดยใช้พื้นที่ดังกล่าวในลักษณะที่ไม่แตกต่างไปจากระเบียง เพียงแต่ไม่มีประตูหรือช่องทางใดๆ ให้ผู้พักอาศัยใช้พื้นที่โดยสะดวกและเป็นปกติ ซึ่งส่วนที่ยื่นออกไปดังกล่าว ชั้นที่ ๑ และชั้นที่ ๒ ห่างจากที่ดินของผู้ฟ้องคดีน้อยกว่า ๒.๐๐ เมตร และชั้นที่ ๓ น้อยกว่า ๓.๐๐ เมตร ผู้ฟ้องคดีฟ้องว่าคำสั่งอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎมาย เพราะ ไม่ใช่กันสาดแต่เป็นระเบียง จึงร้องเรียนต่อเจ้าหน้าที่ที่อนุญาตว่าการออกใบอนุญาตไม่ชอบด้วยกฎหมาย เจ้าหน้าที่มีคำสั่งให้รื้อถอนเจ้าของอาคารได้อุทธรณ์คำสั่ง คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์มีคำสั่งให้เพิกถอนคำสั่งให้รื้อถอน โดยเห็นว่า พื้นที่ที่จะเป็นระเบียงจะต้องมีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ดังกล่าวโดยมีประตูหรือช่องทางใดๆที่ได้ทำไว้เพื่อวิญญูชนโดยทั่วไปใช้พื้นที่ระเบียงได้โดยสะดวกและเป็นปกติตามข้อเท็จจริงจึงยังมีสภาพเป็นกันสาด ผู้ฟ้องคดีจึงได้ร้องทุกข์ต่อคณะกรรมการวินิจฉัยร้องทุกข์ ซึ่งต่อมาได้โอนมาเป็นคดีของศาลปกครองตามมาตรา ๑๐๓ วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติจัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง พ.ศ. ๒๕๔๒ ศาลปกครองสูงสุด เห็นว่า เจ้าของอาคารมีความตั้งใจที่จะก่อสร้างด้านหลังห้องพักฟากทิศตะวันออกให้เป็นระเบียงเช่นเดียวกับห้องพักฟากทิศตะวันตก แต่ได้ยื่นแบบแปลนขออนุญาตโดยระบุให้ด้านหลังห้องพักเป็นกันสาด จึงได้เลี่ยงกฎหมายแต่หาได้มีเจตนาที่จะสร้างและใช้พื้นที่ดังกล่าวเช่นกันสาดไม่กลับต่อเติมผนังกันตกและติดตั้งกรงเหล็กดัดบนผนังกันตก ทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคารพิพาทใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่ขออนุญาตสร้างเป็นกันสาดโดยเข้าไปในบริเวณกันสาดผ่านทางหน้าต่างเพื่อตากเสื้อผ้าและวางสิ่งของต่างๆ พื้นที่ดังกล่าวจึงมีลักษณะไม่แตกต่างจากการเป็นระเบียงของอาคาร ทำให้ระเบียงมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินของผู้ฟ้องคดี ๑.๕๐ เมตร อันเป็นการขัดต่อข้อ ๗๔ วรรคหนึ่ง ของข้อบังคับกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. ๒๕๒๒

        ดังนั้น หากเจ้าของอาคารจะสร้างระเบียงหรือกันสาดจะต้องสร้างให้ถูกต้องตามกฎหมาย มิฉะนั้นอาจจะต้องรื้อถอนทำให้เสียหายไม่คุ้มกับการหลบเลี่ยงดังกล่าว การที่จะเป็นระเบียงหรือกันสาดนั้น ศาลปกครองสูงสุดได้ดูจากจุดประสงค์หรือลักษณะของการใช้งาน ไม่ใช่ว่าจะระบุในแบบแปลนขออนุญาตแล้วจะเป็นตามที่เจ้าของอาคารระบุได้

(อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.๑๒/๒๕๔๘)

พิศิษฐ์ แก่นคำ นิติกร ๓

ศูนย์ข้อมูลกฎหมายกลาง

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

--------------------------------------------------------------------------------

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา

ประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย