ที่ดินมือเปล่า 1

ที่ดินมือเปล่า 1

        ที่ดินมือเปล่ามิใช่ถ้อยคำที่บัญญัติไว้ในกฎหมาย แต่เป็นถ้อยคำที่นักกฎหมายหรือคำพิพากษาฎีกาบางฉบับใช้กันอยู่ ถือได้ว่าเป็นถ้อยคำที่ได้รับการยอมรับนับถือในวงการนักกฎหมายแล้ว เช่นเดียวกับคำว่าครอบครองปรปักษ์ ซึ่งแม้จะมิใช่ถ้อยคำในกฎหมายแต่ก็ได้ใช้กันแพร่หลายจนเป็นที่ยอมรับกันอยู่ทั่วไป

        ที่ดินมือเปล่า หมายถึง ที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน และคำว่าโฉนดที่ดินนั้นตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินหมายความว่า “หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว”

        โฉนดแผนที่ คือ โฉนดที่ออกโดยพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 โฉนดตราจอง

คือ โฉนดที่ออกโดนพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 ซึ่งใช้เฉพาะในเขตมณฑลพิษณะโลกในขณะนั้นเท่านั้น (มณฑลพิษณุโลกในขณะนั้นได้แก่จังหวัดพิษณุโลก สุโขทัย อุตรดิตถ์และพิจิตร) ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว คือ ตราจองที่ออกตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479

        ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วผู้เป็นเจ้าของย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ทั้งนี้จะเห็นได้จากประกาศออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120 ข้อ 7 ซึ่งมีข้อความว่า “ที่ดินซึ่งได้ออกโฉนดตามประกาศนี้ให้เจ้าของมีกรรมสิทธิ์เหมือนอย่างนาคู่โค คือ ต้องเสียค่าที่หรือค่านาแก่รัฐบาลทุก ๆ ปี” และข้อ 14 มีข้อความว่า “ที่ว่าอันมีอยู่ในจังหวัดท้องที่ซึ่งได้ออกโฉนดตามประกาศนี้ ถ้าผู้ใดจะขอถือที่ดินซึ่งว่างนั้นต่อเมื่อผู้นั้นได้รับโฉนดอย่างนี้แล้ว จึงจะมีกรรมสิทธิ์ในที่รายนั้นตามกฎหมาย” นอกจากนี้ข้อ 16 ยังมีข้อความอีกว่า “ให้เสนาบดีกระทรวงเกษตราธิการมีอำนาจทีจะประกาศกำหนดยกเลิกตราแดงแลใบจองของเก่าในเขตท้องที่ซึ่งออกโฉนดอย่างใหม่นี้ ตั้งแต่พ้นวันกำหนดไป บรรดาที่ดินในเขตท้องที่นั้นซึ่งไม่มีโฉนดอย่างใหม่นี้เป็นสำคัญให้ถือว่าเป็นที่ซึ่งรัฐบาลปกปักรักษาผู้อื่นไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่นั้น ๆ” นอกจากนี้ตามพระราชบัญญัติการออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 มาตรา 35 ก็บัญญัติว่า “ที่ดินซึ่งได้ออกโฉนดตามพระราชบัญญัตินี้ให้เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ตามพระราชกำหนดกฎหมาย” และตามประมวลกฎหมายที่ดินซึ่งใช้บังคับอยู่ในปัจจุบันมาตรา 3 ก็บัญญัติว่า “บุคคลย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในกรณีต่อไปนี้ (1) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามบทกฎหมายก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับหรือได้มาซึ่งโฉนดที่ดินตามบทแห่งประมวลกฎหมายนี้ (2) ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ หรือกฎหมายอื่น”

        สำหรับที่ดินมือเปล่านั้นมิได้มีกฎหมายใดบัญญัติไว้โดยตรงว่าผู้เป็นเจ้าของมีสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้น แต่ถ้าพิจารณาจากประกาศออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120 ข้อ 14 ข้อ 10 และพระราชบัญญัติการออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 มาตร 35 ตลอดจนประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 3 แล้วจะเห็นได้ว่าที่ดินใดหากยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินแล้ว ผู้เป็นเจ้าของหามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแต่ประการใดไม่ แต่ผู้เป็นเจ้าของจะมีสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้นได้มีคำพิพากษาฎีกาเป็นหลักตลอดมาว่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่ามีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 663/2488 วินิจฉัยว่า ครอบครองที่ดินว่างเปล่าทำเป็นนา แม้ช้านานเท่าใดถ้าไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินแล้วก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ มีเพียงสิทธิครอบครองและคำพิพากษาฎีกาที่ 1005/2519 ก็วินิจฉัยว่า ที่ดินที่มี น.ส. 3 ผู้เป็นเจ้าของมีแต่เพียงสิทธิครอบครอง ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของเรือนและยุ้งข้าวที่ปลูกบนที่ดินดังกล่าวจึงมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเช่นกัน

        การที่ศาลฎีกาวินิจฉัยเป็นหลักว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่ามีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นเท่านั้น น่าจะเป็นเพราะกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินทั้งหลายบัญญัติว่าเฉพาะที่ดินที่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินเท่านั้นที่มีกรรมสิทธิ์ เมื่อที่ดินมือเปล่าเป็นที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินตามกฎหมาย ดังนั้น ผู้เป็นเจ้าของจึงอ้างมิได้ว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น เมื่ออ้างว่ามีกรรมสิทธิ์มิได้ และเมื่อมีคดีฟ้องร้องกันเกี่ยวกับที่ดินมือเปล่าศาลจึงต้องแสวงหาว่ามีสิทธิใดบ้างที่มีอำนาจเกือบจะเท่าเทียมกรรมสิทธิ์ ก็จะพบว่ามีสิทธิครอบครองเท่านั้นซึ่งเป็นสิทธิบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และเป็นสิทธิที่คล้ายกับกรรมสิทธิ์มากเพียงแต่เป็นสิทธิส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์และมีความยิ่งใหญ่รองจากกรรมสิทธิ์เท่านั้น ผู้มีสิทธิครอบครองในทรัพย์มีอำนาจใช้สอยทรัพย์ มีอำนาจให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครอง มีอำนาจเรียกร้องคืนซึ่งการครอบครอง มีสิทธิได้ดอกผลและมีอำนาจโอนสิทธิครอบครองได้

        สิทธิครอบครองนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มิได้อธิบายว่าคือสิทธิเช่นใด เพียงแต่บัญญัตว่าสิทธิครอบครองนั้นจะได้มาก็โดยการยึดถือทรัพย์สิน และโยเจตนายึดถือเพื่อตน (มาตรา 1367 บัญญัติว่า “บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตนท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง” ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 1367 จะเห็นว่าสิทธิครอบครองนั้นเกิดขึ้นได้เพียงแต่มีการยึดถือทรัพย์สินไว้ โดยมีเจตนาจะยึดถือเพื่อตนเท่านั้น หาถึงกับต้องมีเจตนาจะยึดถืออย่างเป็นเจ้าของหรือจะเอาเป็นเจ้าของไม่ เช่นผู้เช่าบ้านหรือผู้รับจำนำทรัพย์ ย่อมถือว่าได้ยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพือตนแล้วจึงได้สิทธิครอบครอง ฉะนั้นโดยความหมายแล้วสิทธิครอบครองจึงหาใช่สิทธิที่แสดงความเป็นเจ้าของไม่ การเป็นเจ้าของคือการมีกรรมสิทธิ์ และการเป็นเจ้าของหรือมีกรรมสิทธิ์นั้นว่าโดยหลักแล้วย่อมมีสิทธิครอบครองอยู่ในตัว เช่น เรามีกรรมสิทธิ์ในนาฬิกา หรือในที่ดินที่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินเราก็มีสิทธิครอบครองในนาฬิกาหรือที่ดินนั้นด้วยเพราะผู้ที่เป็นเจ้าของในทรัพย์สินนั้นย่อมต้องมีการยึดถือทรัพย์สิน และมีเจตนายึดถือทรัพย์สินเพื่อตนเองอยู่ในตัว แต่สิทธิครอบครองอาจแยกต่างหากจากกรรมสิทธิ์ได้ เช่น เจ้าของบ้านเช่ามีกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ให้เช่า แต่ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองในบ้านที่เช่านั้น ผู้จำนำมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่จำนำ แต่ผู้รับจำนำมีสิทธิครอบครองในทรัพย์ที่รับจำนำนั้น ขโมยผู้ลักทรัพย์ของเจ้าของทรัพย์ไป ขโมยย่อมมีสิทธิครอบครองในทรัพย์ที่ลักมานั้น แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังเป็นของเจ้าของทรัพย์ที่ถูกลักไปอยู่

        การที่ศาลพิพากษาวางหลักมาแต่ดั้งเดิมว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินเปล่า มีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าเท่านั้น ก็เป็นเพียงการหาทางออกให้แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่า เพราะเมื่อกฎหมายที่ดินไม่ยอมให้ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ก็จะให้เจ้าของที่ดินดังกล่าวเหล่านั้นมีสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้นเล่า จะปล่อยทิ้งไว้ลอย ๆ ก็ไม่ได้ เพราะเกี่ยวกับอำนาจต่าง ๆ ที่มีต่อที่ดินของตน ซึ่งจะต้องอาศัยการรับรองของกฎหมายในอำนาจต่าง ๆ เหล่านั้น ที่ถูกแล้วถือว่าเป็นความบกพร่องของกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินเองที่บัญญัติให้เฉพาะผู้มีโฉนด หรือโฉนดที่ดินเท่านั้นที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และก็มิได้บัญญัติว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดินมีสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้น ถ้าจะบัญญัติเสียเลยว่าผู้ใดที่ครอบครองหรือยึดถือที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดิน ให้ถือว่าผู้นั้นยังมิใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ คงมีแต่เพียงสิทธิครอบครองไปก่อนจนกว่าจะได้รับโฉนดหรือโฉนดที่ดินแล้ว ก็จะทำให้ความหมายของสิทธิครอบครองในกรณีที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดินตามที่บัญญัติไว้นั้นสอดคล้องกับสิทธิครอบครองที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1367 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ ผู้ที่มีสิทธิครอบครอง (โดยไม่มีกรรมสิทธิ์) มิใช่เจ้าของทรัพย์มีสิทธิเพียงยึดถือทรัพย์ไว้เพื่อตนเท่านั้น และผลของการมีสิทธิครอบครองก็เป็นไปตามมาตรา 1372, 1374, 1375, 1376, 1378 เป็นต้น

        สิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่า ซึ่งมีคดีฟ้องร้องกันที่ศาลนั้น ทุกคดีจะเป็นเรื่องที่ผู้มีสิทธิครอบครองอ้างว่าตนเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ๆ ทั้งสิ้น ดังนั้นคำพิพากษาของศาลจึงจำต้องกล่าวว่า แม้ผู้นั้นจะเป็นเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดหรือโฉนดที่ดิน (คือที่ดินมือเปล่า) ผู้นั้นก็มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามความเป็นธรรมในการแปลกฎหมายก็ทำให้ศาลจำต้องแปลคำว่าเจ้าของทรัพย์ ในบางกรณีให้กินความถึงผู้ที่มีสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าด้วย เช่นในเรื่องส่วนควบของทรัพย์ ตามมาตรา 107 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ซึ่งบัญญัติว่า “ใครเป็นเจ้าของทรัพย์อันใด ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในบรรดาส่วนควบทั้งหลายของทรัพย์อันนั้น” ศาลฎีกาก็เคยวินิจฉัยว่า เมื่อมีสิทธิครอบครองในที่ดินมือเปล่าก็ย่อมมีสิทธิในเรือนและห้องแถวบนที่ดินซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินด้วย โดยศาลฎีกาได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ 79/2514 ว่าจำเลยครอบครองที่ดินมือเปล่าซึ่งมีเรือนและห้องแถวปลูกอยู่มา 5 ปีเศษแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นทายาทจึงหมดสิทธิฟ้องเอาคืน ซึ่งการครอบครองที่ดิน เมื่อโจทก์หมดสิทธิฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานแล้ว เรือนห้องแถวบนที่ดินและค่าเช่าห้องแถวซึ่งเป็นส่วนควบและดอกผลของที่ดินจึงตกเป็นของจำเลยด้วย โจทก์จึงหมดสิทธิ์ฟ้องเอาคืนเช่นกัน และคำพิพากษาฎีกาที่ 1164/2514 ก็วินิจฉัยว่า จำเลยขายที่ดินมือเปล่าและเรือนบนที่ดินนั้นให้โจทก์ เพียงแต่ส่งมอบก็ใช้ได้ตามมาตรา 1377, 1378 เรือนเป็นส่วนควบโจทก์ย่อมได้ไปด้วย

        จากการที่ศาลวินิจฉัยวางหลักว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่ามีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ต่อมาก็ได้รับการยอมรับนับถือโดยประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินบัญชีเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินว่า “สิทธิในที่ดินหมายความว่า กรรมสิทธิ์และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย” และมาตรา 4 ก็บัญญัติว่า “ภายใต้บังคับมาตรา 6 บุคคลใดได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดินก่อนวันที่ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ ให้มีสิทธิครอบครองสืบไปและให้คุ้มครองตลอดถึงผู้รับโอนด้วย” ฉะนั้นการเป็นเจ้าของที่ดินจึงมี 2 ประเภท คือ เป็นเจ้าของโดยกรรมสิทธิ์ และ การเป็นเจ้าของโดยมีสิทธิครอบครอง ที่ดินใดมีโฉนดที่ดินแล้ว ผู้เป็นเจ้าของย่อมมีกรรมสิทธิ์ส่วนที่ดินอื่นใดนอกจากนี้ผู้เป็นเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น หรือจะกล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือที่ดินที่ยังไม่มีหนังสือสิทธิใด ๆ เป็นหลักฐานก็ดี ที่ดินมีเพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) ก็ดี หรือที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 หรือ น.ส. 3ก) ก็ดี ผู้เป็นเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นเท่านั้น

        ผลของการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะต้องมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินนั้นแตกต่างกันในประการสำคัญก็คือว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะต้องทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ล 519 และ 525 และประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 4 ทวิ มิฉะนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นย่อมเป็นโมฆะ คือเสียเปล่าไม่มีผลให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์แต่ประการใด ส่วนการโอนสิทธิครอบครองนั้นอาจกระทำได้โดยเพียงแต่ส่งมอบที่ดินที่ครอบครองให้ไปเท่านั้น ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 หรือถ้าผู้รับโอนหรือผู้แทนยึดถือที่ดินนั้นอยู่แล้ว การโอนกรรมสิทธิ์ครอบครองก็กระทำโดยเพียงแสดงเจตนาว่าได้โอนที่ดินนั้นให้แล้วก็ใช้ได้ตามมาตรา 1379 หรือถ้าผู้โอนหรือผู้แทนของผู้โอนยังยึดถือที่ดินนั้นอยู่การโอนสิทธิครอบครองก็กระทำได้โดยเพียงแสดงเจตนาว่าต่อไปจะยึดถือที่ดินนั้นแทนผู้รับโอนหรือสั่งผู้แทนว่าต่อไปให้ยึดถือที่ดินนั้นไว้แทนผู้รับโอนก็ได้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1380 ข้อแตกต่างที่สำคัญมากอีกประการหนึ่งก็คือ การที่มีผู้แย่งการครอบครองที่ดิน ถ้าเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์หากมีผู้แย่งการครอบครองที่เรียกว่าครอบครองปรปักษ์ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิฟ้องขับไล่หรือฟ้องเรียกเอาที่ดินคืนได้ภายใน 10 ปี นับตั้งแต่เวลาที่มีการแย่งการครอบครอง (มาตรา 1382) แต่ถ้าเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองหากมีผู้แย่งการครอบครอง ผู้มีสิทธิครอบครองต้องฟ้องเอาที่ดินคืนภายในเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง (มาตรา 1375)

        การที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 บัญญัติให้ผู้มีสิทธิครอบครองต้องฟ้องเอาคืน ซึ่งการครอบครองจากผู้ที่แย่งครอบครองภายใน 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองนั้น ถ้าสิทธิครอบครองนั้นมิใช่สิทธิครอบครองในฐานะเจ้าของที่ดินมือเปล่า แต่เป็นสิทธิครอบครองที่ยังมีกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินอยู่ด้วย เช่น สิทธิครอบครองของผู้เช่าทรัพย์ หรือของผู้รับจำนำซึ่งกรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้ให้เช่าหรือของผู้รับจำนำอยู่เช่นนี้แล้ว การที่กฎหมายกำหนดเวลาฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองตัวทรัพย์สินไว้ภายใน 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองนั้น ก็เป็นระยะเวลาที่สมควรแล้ว เพราะอย่างไรเจ้าของทรัพย์สินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์ก็สามารถฟ้องเรียกร้องเอาทรัพย์สินนั้นคืนได้โดยไม่มีกำหนดเวลา (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 และคำพิพากษาฎีกาที่ 466/2508 และ 1563-1564/2513) ฉะนั้นกำหนดเวลา 1 ปีในการฟ้องเรียกการครอบครองคืนตามมาตรา 1375 จึงไม่มีผลกระทบกระเทือนถึงการสูญเสียกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์แต่ประการใด แต่ถ้าสิทธิครอบครองนั้นเป็นสิทธิครอบครองในฐานะเจ้าของที่ดินมือเปล่าจะเกิดผลกระทบกระเทือนต่อการเป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าอย่างยิ่ง และคดีเกี่ยวกับที่ดินซึ่งขึ้นสู่ศาลนั้นส่วนใหญ่มักจะเป็นเรื่องแย่งการครอบครองที่ดินมือเปล่า และผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าก็มักจะแพ้คดีโดยเหตุที่มิได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองซึ่งมีจำนวนมิใช่น้อย เป็นเรื่องน่าเห็นใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะในปัจจุบันนี้ที่ดินมือเปล่าทั่วประเทศมีมากกว่าที่ดินซึ่งมีโฉนดหลายต่อหลายเท่านัก และผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าส่วนใหญ่ก็จะเป็นราษฎรธรรมดา ซึ่งไม่ค่อยจะรู้กฎหมายในเรื่องนี้เท่าใดนัก เมื่อถูกแย่งการครอบครองก็อาจจะไปแจ้งต่อผู้ใหญ่บ้าน กำนัน หรือเจ้าพนักงานตำรวจให้ช่วยจัดการให้ ถ้าฝ่ายรับแจ้งเห็นว่าเป็นเรื่องทางแพ่งก็จะไม่จัดการอย่างใดให้ และมิได้แจ้งเจ้าของที่ดินมือเปล่าให้รีบฟ้องร้องในทางแพ่งเสียในเวลา 1 ปีด้วย เจ้าของที่ดินเหล่านั้นไม่รู้อะไรก็อาจจะรออยู่ หรือถ้าฉลาดหน่อยก็อาจจะไปปรึกษาผู้รู้กฎหมายหรือทนายความซึ่งก็อาจจะใกล้ครบกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองแล้ว กว่าจะตกลงใจฟ้อง กว่าจะหาเงินเป็นค่าทนายความและค่าฤชาธรรมเนียมศาลได้ ก็อาจจะเกินกำหนดเวลาที่กฎหมายอนุญาตให้ฟ้องแล้วเป็นอันเสียที่ดินของตนไปเปล่า ๆ มีคดีในศาลอยู่ไม่น้อยที่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่ดินมือเปล่าเป็นของโจทก์ แต่เนื่องจากโจทก์นำคดีมาฟ้องเกินกำหนด 1 ปี นับตั้งแต่เวลาที่ถูกจำเลยแย่งการครอบครอง จึงต้องพิพากษายกฟ้องคดีของโจทก์ไป ที่ดินนั้นจึงตกเป็นของจำเลยอยู่ในตัว

        การสูญเสียที่ดินมือเปล่าเพราะเหตุมิได้ฟ้องเรียกที่ดินที่ถูกบุกรุก หรือถูกแย่งการครอบครองคืนภายในกำหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองนั้น นับว่าไม่เป็นธรรมแก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่า เพราะถ้าที่ดินนั้นมีโฉนดที่ดินแล้ว การฟ้องเรียกเอาที่ดินที่ถูกบุกรุกหรือถูกแย่งการครอบครองคืนสามารถฟ้องได้ภายใน 10 ปี (เพราะถ้าฟ้องเกินกำหนด 10 ปี ผู้แย่งการครอบครองอาจได้กรรมสิทธิ์ไปตามมาตรา 1382) แต่หากเป้นที่ดินมือเปล่ากลับต้องฟ้องภายใน 1 ปี และจะอ้างว่าเป็นความผิดของเจ้าของที่ดินมือเปล่าที่มิได้รีบขวนขวายให้ได้มาซึ่งโฉนดที่ดินก็มิได้ เพราะการขอออกโฉนดที่ดินนั้นมิได้ขึ้นอยู่กับผู้ขอแต่ฝ่ายเดียว แต่ขึ้นอยู่กับฝ่ายบ้านเมืองด้วย เพราะประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 บัญญัติว่า “เมื่อรัฐมนตรีเห็นสมควรจะให้มีการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในจังหวัดใดในปีใด ให้รัฐมนตรีประกาศในราชกิจจานุเบกษากำหนดจังหวัดที่จำทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่ หรือพิสูจน์สอบสวนการทำประโยชน์สำหรับปีนั้น ฯลฯ” ฉะนั้นผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าซึ่งอยู่ในเขตจังหวัดซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยยังมิได้ประกาศให้ราชกิจจานุเบกษากำหนดให้มีการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน เจ้าของที่ดินนั้นแม้มีความประสงค์อย่างยิ่งที่ต้องการขอออกโฉนดที่ดินก็ไม่อาจกระทำได้ จึงเป็นเคราะห์กรรมของเจ้าของที่ดินมือเปล่าเหล่านั้น ซึ่งบังเอิญมีที่ดินอยู่ในจังหวัดที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยยังมิได้ประกาศให้มีการสำรวจรังวัดทำแผนที่ เพื่อออกโฉนดที่ดิน แม้ว่าตามมาตรา 59 และ 59 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินจะอนุญาตให้มีการขอออกโฉนดเป็นการเฉพาะรายได้ แม้จะมิได้มีประกาศของรัฐมนตรีตามมาตรา 58 ก็ตาม แต่จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่เห็นสมควรเท่านั้น ซึ่งคงจะแก้ปัญหาเรื่องการออกโฉนดที่ดินให้ทั่วถึงกันทั้งประเทศไม่ได้มากนัก การจะเร่งเร้าทางราชการให้รีบดำเนินการเพื่อให้มีการออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศนั้นย่อมประสบอุปสรรค และปัญหาหลายประการ เพราะการออกโฉนดที่ดินนั้นต้องอาศัยทั้งกำลังเงินและกำลังคนเป็นจำนวนมาก ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับงบประมาณแผ่นดินเป็นสำคัญ กว่าจะออกโฉนดที่ดินได้ทั่วประเทศคงกินเวลาอีกนับเป็นสิบ ๆ ปี

        ทางแก้ไขในปัญหาความแตกต่างระหว่างที่ดินที่มีโฉนดที่ดินและที่ดินมือเปล่านั้นอาจกระทำได้โดยบัญญัติกฎหมายที่ดินให้ยอมรับว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินไม่ว่าจะมีโฉนดที่ดินแล้วหรือไม่ เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นทั้งส้น และเพื่อแก้ปัญหาในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน เพราะจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยก็อาจให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินเหล่านั้นยึ่นคำต่อเจ้าหน้าที่ให้มีการออกไปสำรวจรังวัดที่ดินแล้วทำรูปแผนที่แสดงเขตข้างเคียงทั้งสี่ทิศเพื่อนำมาเขียนลงในแบบพิมพ์ซึ่งมีข้อความเท่าที่จำเป็นเพื่อให้ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดเนื้อที่เท่าใด ตั้งอยู่ที่ใดและให้มีสารบัญสำหรับจดทะเบียนไว้ด้วย แบบพิมพ์อาจกำหนดชื่อว่าอะไรก็ได้ เช่น ตราจองหรือเอกสารกรรมสิทธิ์และให้ทำเป็นคู่ฉบับ ส่วนโฉนดที่ดินนั้นคงให้มีอยู่ต่อไปตามเดิม แต่ให้ถือว่าเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่เด็ดขาดกว่า ซึ่งผู้ใดจะโต้แย้งเป็นอย่างอื่นต้องนำสืบหักล้าง สำหรับหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือ น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก. นั้นไม่จำเป็นต้องมีอีกต่อไป ให้เปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเสียให้หมด เพราะความสำคัญของหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นแม้ตามประมวลกฎหมายที่ดินในปัจจุบันก็เกือบจะเท่ากับโฉนดที่ดิน เช่น แบบก็มีข้อความอย่างเดียวกันดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 57 การโอนที่ดินก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 4 ทวิ เพียงแต่โฉนดที่ดินแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ฉะนั้นผู้ใดมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์อยู่ก็ให้ไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินเสีย ถ้ากระทำได้เช่นนี้ปัญหาว่าที่ดินใดผู้เป็นเจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองหรือมีกรรมสิทธิ์ก็จะหมดไป และปัญหาเรื่องการโอนที่ดินหรือถูกแย่งที่ดินก็จะเป็นอย่างเดียวกันไม่ว่าที่ดินนั้น ๆ จะมีโฉนดที่ดินแล้วหรือไม่ ซึ่งจะเป็นธรรมดีกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน และยังจะสอดคล้องกับหลักใหญ่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 519 และ 525 ซึ่งบัญญัติว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็ดี การแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ก็ดี และการให้อสังหาริมทรัพย์ก็ดี จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้น ย่อมเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์อีกด้วย

        หนทางแก้ไขดังกล่าวยังกระทำมิได้ เพราะอาจมีปัญหาในทางปฏิบัติอยู่บ้างหรืออาจมีปัญหาอื่นติดตามมาในภายหลัง หรืออาจจะไม่มีผู้เห็นด้วยเป็นส่วนใหญ่ ก็มีทางแก้ไขอีกวิธีหนึ่งโดยแก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง เสียใหม่ กล่าวคือ แก้ไขระยะเวลาฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองในกรณีที่ทรัพย์ที่ถูกแย่งการครอบครองนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้ฟ้องได้ภายใน 3 ปี หรือ 5 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง ทั้งนี้สุดแล้วแต่ทางราชการจะพิจารณาเห็นสมควรว่าควรจะเป็นระยะเวลานานเท่าใดจึงจะเหมาะสม ส่วนการฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองในกรณีสังหาริมทรัพย์ควรให้เป็น 1 ปีตามเดิม เพราะกรณีสังหาริมทรัพย์ผู้เป็นเจ้าของย่อมมีกรรมสิทธิ์มีอำนาจตาม มาตรา 1336 ที่จะติดตามเอาทรัพย์ของตนคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือได้โดยไม่มีกำหนดเวลาอยู่แล้ว ฉะนั้น การฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองแม้จะกำหนดเวลาไว้เพียง 1 ปี ก็ไม่กระทบกระเทือนต่อการสูญเสียตัวทรัพย์แต่ประการใด ผิดกับที่ดินมือเปล่าซึ่งการกำหนดเวลาฟ้องร้องไว้สิ้นแล้ว ย่อมกระทบกระเทือนต่อการสูญเสียตัวทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง และเมื่อแก้ไขสำหรับที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งแล้ว ก็ควรแก้ไขไปถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นเสียด้วย เพราะเคยมีคำพิพากษาฎีกาที่ 1405/2515 ที่ 975/2519 และที่ 1005/2519 วินิจฉัยว่า ปลูกบ้านลงบนที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครอบครองเจ้าของบ้านก็มีเพียงสิทธิครอบครองในบ้านเท่านั้น ฉะนั้น ถ้าถือตามแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาดังกล่าว บ้านซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่ง เจ้าของบ้านก็อาจมีเพียงสิทธิครอบครองในบ้านเท่านั้นได้ กรณีเช่นนี้ก็ควรกำหนดเวลาฟ้องเอาคืน ซึ่งการครอบครองบ้านไว้เช่นเดียวกับที่ดินมือเปล่า

        ข้อเสนอแนะข้างต้นเป็นเพียงความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนที่ประสงค์จะแก้ไขความเดือนร้อนของผู้เป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อถูกแย่งการครอบครองที่ดินซึ่งต้องแพ้คดีเป็นส่วนมาก เพราะเหตุว่านำคดีมาฟ้องเมื่อเกินกำหนดเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง และเพื่อแก้ปัญหาที่ว่าผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือทรัพย์ใดไม่ควรจะมีสิทธิต่างกันโดยสิทธินั้นเป็นกรรมสิทธิ์ แต่อีกสิทธิหนึ่งกลับเป็นเพียงสิทธิครอบครอง ซึ่งผลในทางกฎหมายแตกต่างกันมากดังที่ได้กล่าวมาข้างต้น หากความคิดเห็นนี้ผิดถูกประการใด ขอได้รับการเสนอแนะจากผู้ที่สนใจต่อไปด้วย จะเป็นเหตุหนึ่งที่ทำให้กฎหมายมิได้อยู่นิ่งกับที่

--------------------------------------------------------------------------------

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

www.lawonline.co.th
บัญญัติ สุชีวะ ธรรมศาสตร์บัณฑิต เนติบัณฑิตอังกฤษ ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลฎีกา

ประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย