ที่ดินมือเปล่า 2

ที่ดินมือเปล่า 2

        ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินนั้น อาจมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดิน หรือมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ได้ สุดแล้วแต่ว่าที่ดินนั้นมีโฉนดที่ดินหรือไม่ ถ้ามีโฉนดที่ดิน เจ้าของก็มีกรรมสิทธิ์ ถ้าไม่มีโฉนดที่ดิน ก็มีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น ผู้ที่มีสิทธิครอบครองในที่ดินอาจจะไม่มีหลักฐานอะไรเลยก็ได้ หรืออาจจะมีเพียงใบจอง ใบไต่สวน หนังสือแจ้งการครอบครองที่ดินที่เรียกว่า ส.ค. 1 หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่เรียกว่า น.ส. 3 ก็ได้

        โฉนดที่ดิน ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 1 หมายความว่า หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินและให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว”

        โฉนดแผนที่ คือโฉนดที่ออกโดยพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 โฉนดตราจอง คือโฉนดที่ออกโดยพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 ซึ่งพระราชบัญญัติฉบับนี้ใช้เฉพาะในมณฑลพิษณุโลกเท่านั้น (มณฑลพิษณุโลกขณะนั้นได้แก่ พิษณะโลก สุโขทัย อุตรดิตถ์ และพิจิตร) พระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 นี้ ออกมาเพื่อเปลี่ยนนามพระราชบัญญัติออกตราจองที่ดินชั่วคราว ร.ศ. 121 ซึ่งได้ใช้ในมณฑลนครไชยศรี มณฑลกรุงเทพฯ และมณฑลปราจีนบุรี ตามพระราชบัญญัติฉบับนี้ ผู้ที่ถือตราจองชั่วคราวถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจนกว่าจะออกโฉนดเปลี่ยนให้ใหม่ ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว คือตราจองที่ออกโดยพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2479

        ใบจอง หมายความว่า หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราว ซึ่งผู้ที่จะเข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวได้นี้ ก็มีได้ในกรณีที่ได้รับการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดที่ดินแห่งชาติหรือจากอธิบดีกรมที่ดิน ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 20, 21, 27, 30 หรือมีการขอจับจองที่ดินตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 33

        ใบไต่สวน หมายความว่า หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึงใบนำด้วย

        หนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค. 1 คือหนังสือที่ผู้ที่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 อันเป็นวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ โดยยังไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้แจ้งการครอบครองที่ดินต่อนายอำเภอท้องที่ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 5

        หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว ผู้ที่มี น.ส. 3 ย่อมมีสิทธิขอให้ออกโฉนดที่ดินได้ หากที่ดินนั้นอยู่ในเขตท้องที่ซึ่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยประกาศในราชกิจจานุเบกษาให้เป็นเขตท้องที่ที่จะทำการสำรวจรังวัดทำแผนที่เพื่อออกโฉนดที่ดิน ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 และไม่เป็นที่ดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน เช่น ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ ที่ชายตลิ่ง หรือไม่เป็นที่เขา ที่ภูเขา ที่สงวนหวงห้าม หรือที่ดินซึ่งทางราชการเห็นว่าควรสงวนไว้เพื่อทรัพยากรธรรมชาติ ทั้งนี้ดังที่บัญญัติไว้ในกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 5 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ข้อ 8

        ที่ดินที่เจ้าของมีแต่เพียงสิทธิครอบครองนั้นเรียกกันว่าที่ดินมือเปล่า และที่ว่าที่ดินมือเปล่าที่ยังไม่มีโฉนดที่ดิน เจ้าของมีแต่เพียงสิทธิครอบครองนั้น มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐานมากมาย เช่นคำพิพากษาฎีการที่ 663/2488 วินิจฉัยว่า ครอบครองที่ดินว่างเปล่าทำเป็นนาขึ้น แม้จะช้านานเท่าใด ถ้าไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินแล้ว ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ มีเพียงสิทธิครอบครอง และคำพิพากษาฎีกาที่ 308/2490 วินิจฉัยว่า ที่นามือเปล่า ผู้ยึดถือมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น แต่อย่างไรก็ตามถ้าที่ดินที่ยังไม่มีโฉนดที่ดินนั้น เป็นที่บ้าน ที่สวน ซึ่งได้มาก่อนวันประกาศใช้ประมวลแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 4 คือวันที่ 1 เมษายน 2475 แล้ว ผู้เป็นเจ้าของย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ทั้งนี้ตามที่บัญญัติไว้ในกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 และตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 812/2509 ซึ่งวินิจฉัยว่า ที่บ้านที่สวนมือเปล่าซึ่งมีอายุความฟ้องร้องกันได้ถึง 9 – 10 ปี ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 นั้น จะต้องเป็นที่บ้านที่สวนมือเปล่ามาก่อนประกาศใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยลักษณะทรัพย์สิน และคำพิพากษาฎีกาที่ 645/2510 ซึ่งวินิจฉัยว่า ครอบครองที่บ้านที่สวนตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ 42 ย่อมได้กรรมสิทธิ์

        สำหรับที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์ และที่ดินที่เจ้าของมีเพียงสิทธิครอบครองนั้น ในด้านการใช้สอย ด้านการจัดการ หรืออำนาจในการจำหน่ายย่อมมีเท่าเทียมกัน ไม่มีอะไรแตกต่างกัน แต่ในด้านวิธีการจำหน่าย วิธีการขาดสิทธิในที่ดินแล้ว แตกต่างกันมาก กล่าวคือ ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์นั้น การจำหน่ายไม่ว่าจะโดยวิธีขาย แลกเปลี่ยน หรือให้จะต้องกระทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456, 519, และ 525 มิฉะนั้นย่อมเป็นโมฆะเสียเปล่าไม่มีผลแต่อย่างใด ส่วนที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครองนั้น ตราบใดที่ยังไม่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) จะทำการโอนโดยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิได้เลย ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 และตามนัยคำพิพากษาฑีกาที่ 1270/2509 ซึ่งวินิจฉัยว่า ศาลจะบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนที่ดินมือเปล่า ซึ่งยังมิได้รับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วมิได้ แต่ถ้าที่ดินใดมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วย่อมโอนโดยการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ ดังที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 9 และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ ส่วนข้อแตกต่างในเรื่องการขาดสิทธิในที่ดินนั้น ถ้าเป็นที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ เจ้าของปล่อยปละละเลยให้ผู้อื่นเข้าครอบครองโดยความสงบ เปิดเผย และด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ผู้อื่นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ถ้าเป็นที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง ถ้าปล่อยให้ผู้อื่นแย่งการครอบครองในเกินกว่า 1 ปี ย่อมหมดสิทธิที่จะฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครอง ทั้งนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1375 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

        ที่ว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งมีแต่เพียงหนังสือแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) มีแต่ใบไต่สวน หรือมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ย่อมมีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ได้มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้หลายเรื่อง ดังเช่น คำพิพากษาฎีกาที่ 186/2508 และ 1331/2508 วินิจฉัยว่า ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ผู้ครอบครองที่ดินซึ่งมีเพียงใบไต่สวน จึงจะร้องขอให้ศาลแสดงว่าที่ดินนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มิได้ และคำพิพากษาฎีกาที่ 472/2513 วินิจฉัยว่า ไม่มีกฎหมายใดบัญญัติว่าหนังสือแจ้งการครอบครองทิ่ดิน หรือ ส.ค. 1 นั้น เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนผู้เป็นเจ้าของที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น ก็มีคำพิพากษาฎีกาที่ 1056/2507 วินิจฉัยว่า หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เป็นเพียงคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วและให้โอนกันได้เท่านั้น หาใช่เป็นหลักฐานกรรมสิทธิ์ว่า ผู้มีชื่อในหนังสือนั้นเป็นเจ้าของที่ดินทางทะเบียนเช่นโฉนดที่ดินไม่ และคำพิพากษาฎีกาที่ 1046/2517 ก็วินิจฉัยอย่างเดียวกัน

        สำหรับที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น หลังจากที่มีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 96 ลงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2515 ข้อ 2 ให้เพิ่มข้อความมาตรา 4 ทวิขึ้นในประมวลกฎหมายที่ดินแล้ว ทำให้มีผู้เข้าใจว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน เพราะมาตรา 4 ทวิ บัญญัติข้อความดังนี้

         “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่”

        เหตุที่มีผู้เข้าใจเช่นนั้น เพราะมาตรา 4 ทวิ บังคับว่าการโอนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เช่นเดียวกับการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน จึงเป็นเหตุให้เข้าใจว่าหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และโฉนดที่ดินมีศักดิ์ศรีและฐานะเท่าเทียมกัน อำนาจความเป็นเจ้าของจึงน่าจะเท่าเทียมกันด้วย

        ความจริงความเข้าใจเช่นนั้น คลาดเคลื่อนต่อบทบัญญัติแห่งกฎหมาย เพราะมาตรา 4 ทวินั้นก็ได้บัญญัติไว้ชัดเจนแล้วว่า “การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้อง ฯลฯ” แสดงว่า กรรมสิทธิ์นั้นสำหรับที่ดินซึ่งโฉนดที่ดิน และสิทธิครองครองนั้นสำหรับที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มาตรา 4 ทวิ จึงหาได้เปลี่ยนหลักกฎหมายเดิมที่ว่า ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ผู้มีชื่อในหนังสือนั้นมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นไม่ การที่มาตรา 4 ทวิ บังคับให้การโอนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ก็เป็นเพียงบัญญัติยืนยันหลักในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินที่บัญญัติว่า “ที่ดินที่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่า ได้ทำประโยชน์แล้ว ให้โอนกันได้” เท่านั้น

        โดยที่ ที่ดินมือเปล่าซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครอง (ยกเว้นที่ดิน ซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์) จะโอนหรือจำหน่ายโดยการทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิได้ดังที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว จึงมีปัญหาว่า การโอนหรือจำหน่ายจะกระทำโดยวิธีใด คำตอบสำหรับเรื่องนี้ก็คือ เมื่อที่ดินนั้นมีเพียงสิทธิครอบครอง จึงสามารถโอนสิทธิครองครองได้โดยการส่งมองที่ดินที่ครอบครองให้ผู้รับโอน และผู้ส่งมอบสละเจตนาครอบครองให้แก่ผู้รับโอน ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1338 เมื่อมีการส่งมอบและสละเจตนาครอบครองแล้ว สิทธิครอบครองของผู้โอนที่ดินย่อมสิ้นสุดลง เมื่อผู้รับโอนได้เข้าครอบครองที่ดินนั้นและมีเจตนายึดที่ดินนั้นเพื่อตนเอง ผู้รับโอนจึงได้สิทธิครอบครองไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1367

        มีปัญหาต่อไปว่า ที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ซึ่งมาตรา 4 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดินบังคับว่าการโอนต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น หากไม่โอนโดยวิธีดังกล่าวจะโอนโดยวิธีส่งมอบที่ดินที่ครอบครองโดยสละเจตนาครอบครองให้ผู้รับโอน ดั่งเช่นที่ดินมือเปล่าทั่ว ๆ ไป จะได้หรือไม่ น่าจะตอบว่ากระทำได้ เพราะที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น ผู้เป็นเจ้าของก็มีเพียงสิทธิครอบครอง จึงสามารถโอนสิทธิครอบครองได้โดยวิธีเดียวกับการโอนสิทธิครอบครองทั่ว ๆ ไป ฉะนั้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จึงมีสิทธิเลือกได้ว่าจะทำการโอนโดยทางนิติกรรมให้ถูกต้องคือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือโดยการส่งมอบที่ดินและสละเจตนาครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชน์ มาตรา 1377, 1338 ก็ได้ ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1101/2504

        การจดทะเบียนที่ดินที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 จะต้องกระทำที่ที่ว่าการอำเภอแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ แต่ผู้ขอจดทะเบียนอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ก็ได้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องที่ประกาศหรือต้องมีการรังวัด ทั้งนี้ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 72 วรรค 2 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (การจดทะเบียนใดต้องมีการประกาศหรือไม่ โปรดดูกฎกระทรวงมหาดไทย ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2497) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ส่วนการจดทะเบียนที่ต้องมีการรังวัดเช่นจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดิน หรือแบ่งขายเป็นต้น)

--------------------------------------------------------------------------------

ขอขอบคุณข้อมูลจาก

www.lawonline.co.th
บัญญัติ สุชีวะ ธรรมศาสตร์บัณฑิต เนติบัณฑิตอังกฤษ ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลฎีกา

ประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย