เอกสารสิทธิที่ดิน
เขียนโดย bopitv เมื่อ อังคาร, 01/29/2008 - 23:58. | in
วันที่เอกสารถูกสร้าง:
29/01/2008
ที่มา:
www.dtl-law.com
เอกสารสิทธิที่ดิน
หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน ได้แก่
1. ใบจอง (น.ส.2) หมายความถึง หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้เนื่องจากการจับจองตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่ยังไม่ให้สิทธิ์ครอบครองในที่ดินโดยสมบูรณ์ เพราะเป็นการอนุญาตให้ผู้จับจองที่ดินเข้าทำประโยชน์เป็นการชั่วคราว หากเห็นว่าผู้ที่เข้าครอบครองทำประโยชน์นั้นไม่ได้ทำประโยชน์ภายในเวลาที่กำหนด หรือเข้าทำประโยชน์แล้วทำประโยชน์ไม่แล้วเสร็จภายในเวลาที่กำหนด ทางราชการก็จะให้ผู้นั้นหมดสิทธิ์ในที่ดินและจะนำไปจัดให้บุคคลอื่นต่อไป ผู้มีชื่อในใบจองจึงยังไม่ใช่เจ้าของ จะนำไปจดทะเบียนขายไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ในใบจองเสร็จนำไปออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ได้แล้วแต่กรณี สำหรับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกจากใบจองต้องห้ามโอนภายใน 10 ปี (บางกรณีห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือไม่ให้โอนเลย)
2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หมายความถึง หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง (ไม่มีกรรมสิทธิ์) มีทั้งหมด 3 แบบ คือ
2.1 แบบ น.ส. 3 เป็นแบบธรรมดาออกได้ในพื้นที่ทั่วไป รูปแผนที่ใน น.ส. 3 เป็นแผนที่รูปลอย มีการยึดโยงเหมือนกันแต่เป็นการยึดโยงกับถาวรวัตถุหรือสิ่งอื่นที่พอจะหาได้ในบริเวณนั้น เช่น ต้นไม้ยืนต้นที่สภาพไม่แน่นอนการหาตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินจึงไม่แน่นอนยากต่อการตรวจสอบการจดทะเบียนนิติกรรมแต่ละครั้งจึงต้องทำการประกาศก่อน
2.2 แบบ น.ส. 3 ก. ออกได้เฉพาะในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางรูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น รูปแผนที่สามารถยึดโยงได้กับระวาง มีตำแหน่งแน่นอนไม่เหมือนกับแบบ น.ส. 3 ข้อจำกัดของแบบ น.ส. 3 ก. ก็คือ ออกไม่ได้ทุกพื้นที่ พื้นที่ใดที่ยังไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศจะออก น.ส. 3 ก. ไม่ได้
2.3 แบบหมายเลข 3 ออกได้ทุกพื้นที่ วิธีการออกเหมือนกับการออก น.ส. 3 แต่ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว เพราะกรมที่ดินไม่พิมพ์ไปให้ ถ้ามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงแยกจะออกเป็นแบบ น.ส. 3
3. ใบไต่สวน (น.ส.5) หมายความถึง หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน และให้หมายความรวมถึง ใบนำด้วย ก่อนที่จะออกโฉนดที่ดินทุกครั้งจะต้องทำใบไต่สวนขึ้นก่อนทุกครั้ง เพราะใบไต่สวนเป็นแบบการสอบสวน เหตุที่กฎหมายกำหนดให้ใบไต่สวนเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินและให้จดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในใบไต่สวนได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินก็เพราะ เมื่อสมัยก่อนนั้น การที่กรมที่ดินได้ดำเนินการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใดแล้ว เจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินจะนำเรื่องการออกโฉนดที่ดินทั้งหมดกลับมาที่กรมที่ดินเพื่อเขียนโฉนดแล้วนำไปแจกโฉนดที่ดินให้ราษฎรภายหลัง บางครั้งใช้เวลาเป็นปี ๆ ทำให้ราษฎรเดือดร้อนเพราะจะทำการโอนที่ดินหรือนำที่ดินไปจดทะเบียนสิทธิ์อื่นไม่ได้ เช่น จำนองเพื่อประกันการกู้ยืมเงิน เป็นต้น กฎหมายจึงกำหนดให้ใบไต่สวนเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่จะจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมใด ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน ดังนั้น เมื่อทางราชการได้ไปทำการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใดทางราชการจะแจกใบไต่สวนให้ราษฎรยึดถือไว้ก่อนจนกว่าจะได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว แต่ปัจจุบันนี้ใบไต่สวนมีบทบาทน้อยมาก เพราะเมื่อทางราชการไปทำการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินในท้องที่ใดได้เตรียมการออกโฉนดที่ดินไว้พร้อมที่จะแจกโฉนดที่ดินให้ราษฎรได้ก่อนที่จะกลับ ทางปฏิบัติจึงแจกใบไต่สวนพร้อมทั้งแจกโฉนดที่ดินไปในคราวเดียวกัน
ส่วนใบนำก็เช่นเดียวกับใบไต่สวน กล่าวคือ เมื่อเจ้าหน้าที่ไปเดินสำรวจเพื่อออกโฉนดที่ดินให้เจ้าของที่ดินไปนำทำการเดินสำรวจ เมื่อเจ้าหน้าที่ได้ทำการสอบสวนเสร็จแล้วก็ออกใบนำให้เจ้าของที่ดินไว้เป็นหลักฐาน ดังนั้น ก่อนออกโฉนดที่ดินบางสมัยก็ออกใบไต่สวน บางสมัยก็ออกใบนำจึงจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมต่าง ๆ ในใบนำได้ ปัจจุบันใบนำไม่มีออก ที่เหลืออยู่ก็ส่วนน้อยและค่อย ๆ หมดไป
4. โฉนดที่ดิน (น.ส.4, น.ส. 4 ก. ฯลฯ) หมายความถึง หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และให้หมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว
4.1 โฉนดที่ดิน ออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน การที่จะออกโฉนดที่ดินได้จะต้องเป็นท้องที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่หรือระวางแผนที่รูปถ่ายทางอากาศแล้วเท่านั้น ถ้าไม่มีจะออกโฉนดที่ดินไม่ได้ ตำแหน่งของโฉนดที่ดินแต่ละแปลงที่ออกให้สามารถหาตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินได้แน่นอน เพราะมีการยึดโยงกับระวางได้ ซึ่งระวางดังกล่าวสร้างจากศูนย์กำเนิด ปัจจุบันศูนย์กำเนิดของระวางที่ใช้อยู่มี 29 ศูนย์ เช่น ที่กรุงเทพมหานครใช้ศูนย์กำเนิดที่ภูเขาทอง ที่จังหวัดนครปฐม ใช้พระปฐมเจดีย์เป็นศูนย์กำเนิด ที่เชียงใหม่ใช้ยอดเจดีย์ของวัดกู่เต้า เป็นต้น แต่ปัจจุบันกรมที่ดินได้นำระวางแผนที่ระบบพิกัดจาก U.T.M. ซึ่งหาตำแหน่งโดยระบบสากลมาใช้ และระบบศูนย์กำเนิดก็จะค่อย ๆ หมดไป
4.2 โฉนดแผนที่ ออกตามประกาศออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 120 (พ.ศ. 2445) ซึ่งโฉนดที่ดินฉบับแรกออกที่อำเภอบ้านแป้ง อำเภอพระราชวัง จังหวัดพระนครศรีอยุธยา ปัจจุบันคืออำเภอบางปะอิน ต่อมาได้ออกเป็นพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน ร.ศ. 127 (พ.ศ. 2452) เหตุที่เรียกโฉนดแผนที่เพราะโฉนดที่ออกมีแผนที่ด้วย ซึ่งแตกต่างจากโฉนดที่แบบเดิมซึ่งไม่มีแผนที่ เช่น โฉนดสวน โฉนดป่า (เพื่อประโยชน์ในการเก็บภาษี) วิธีการออกโฉนดแผนที่เหมือนกับการออกโฉนดที่ดินทุกประการ หรือจะกล่าวว่าโฉนดแผนที่ก็คือโฉนดที่ดินก็ไม่ผิด
4.3 โฉนดตราจอง ออกตามพระราชบัญญัติออกตราจองชั่วคราว ร.ศ. 121 (พ.ศ. 2446) ซึ่งต่อมาได้เปลี่ยนนามเป็นพระราชบัญญัติออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 (พ.ศ. 2449) ออกในมณฑลพิษณุโลก คือ จังหวัดพิษณุโลก พิจิตร อุดรดิตถ์ และสุโขทัย ต่อมาได้มีการเปลี่ยนแปลงเขตจังหวัดทำให้โฉนดตราจองตกอยู่ในจังหวัดนครสวรรค์บางส่วน ปัจจุบันไม่มีออก (เพราะ พ.ร.บ. ออกโฉนดตราจอง ร.ศ. 124 ถูกยกเลิกโดย พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) จะออกใหม่ก็เฉพาะออกเนื่องจากการแบ่งแยกโฉนดตราจองเดิม แต่ปัจจุบันกรมที่ดินไม่ได้พิมพ์แบบพิมพ์โฉนดตราจองแล้ว จึงให้นำแบบพิมพ์โฉนดที่ดินมาใช้แทนแล้วประทับตราว่า “โฉนดตราจอง” โฉนดตราจองเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน จึงจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมต่าง ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน
4.4 ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ออกตราพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 479 ออกได้ทั่ว ๆ ไปไม่จำกัดพื้นที่ เช่น โฉนดตราจอง เดิมได้มีการออกตราจองที่เป็นใบอนุญาต เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออกเมื่อทำประโยชน์เสร็จแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินจะออกตราจอง “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ให้ ปัจจุบันไม่มีออก (เพราะ พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดิน (ฉบับที่ 6) พ.ศ.2479 ถูกยกเลิก โดย พ.ร.บ. ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) จะออกใหม่ก็เฉพาะออกเนื่องจากการแบ่งแยกตราจองฯ เดิม แต่ปัจจุบันกรมที่ดินไม่ได้พิมพ์แบบพิมพ์ตราจองฯ แล้ว จึงให้นำแบบพิมพ์โฉนดที่ดินมาใช้แทน แล้ว ประทับตราว่า “ตราจอง” เป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์เช่นเดียวกับโฉนดที่ดินจึงจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมต่าง ๆ ได้เช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน
--------------------------------------------------------------------------------
ขอขอบคุณข้อมูลจาก
ประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย
