แง่คิดจากมาตรา 1299

แง่คิดจากมาตรา 1299

        ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 เป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และการได้มาเช่นว่านั้น ตามมาตรา 1299 แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรม
การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
        สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมนั้น ได้มีบัญญัติไว้ในวรรคแรกของ มาตรา 1299 ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์ ส่วนการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น ได้มีบัญญัติไว้ในวรรคสองของมาตรา 1299 ว่าถ้ายังมิได้จดทะเบียน จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้ และจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

        การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมนั้นมีความหมายกว้างมาก เพราะไม่ว่าจะเป็นการได้มาโดยการซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ จำนอง หรือตีใช้หนี้ก็ถือเป็นการได้มาโดยนิติกรรมทั้งสิ้น แต่การได้มาดังกล่าวนั้นมิใช่ว่าจะนำมาตรา 1299 วรรคแรกไปใช้ได้เสมอไป ต้องพิจารณาถึงบทบัญญัติที่บังคับไว้เกี่ยวกับวิธีการได้มาเป็นเรื่อง ๆ ไป เช่น หากเป็นการได้มาโดยการซื้อขายก็ดูตามมาตรา 456 ได้มาโดยการแลกเปลี่ยนก็ดูตามมาตรา 519 และ 456 ได้มาโดยการให้ก็ดูตามมาตรา 525 ได้มาโดยการจำนองก็ดูตามมาตรา 714 ดังนี้เป็นต้น ซึ่งเมื่อบทบัญญัติดังกล่าวบัญญัติว่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มานั้นย่อมเป็นโมฆะหรือไม่ สมบูรณ์แล้วก็ต้องเป็นไปตามนั้น จะอ้างว่าการได้มานั้นเพียงไม่บริบูรณ์ตามมาตรา 1299 วรรคแรกหาได้ไม่ หากไม่มีบทกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ เช่น การได้อสังหาริมทรัพย์โดยลูกหนี้ตีใช้หนี้ก็ดี การได้ทรัพยสิทธิในบรรพ 4 ทั้งหมด เช่น การได้มาซึ่งภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน หรือสิทธิเหนือพื้นดินก็ดี ย่อมจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 1299 วรรคแรกทั้งสิ้น

        ข้อควรสังเกตสำหรับมาตรา 1299 วรรคแรก ก็คือ การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ย่อมทำให้การได้มานั้นเพียงไม่บริบูรณ์ ในฐานะเป็นทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันต่อบุคคลภายนอกเท่านั้น แต่ยังคงบริบูรณ์ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิที่จะบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญาอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 367/2495, 914/2503, 760/2507 และ 655/2508) เช่น ก. ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินของตนไปสู่ถนนหลวงโดยไม่มีกำหนดเวลา แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ถือว่า ข. ไม่ได้ทรัพยสิทธิ เป็นการจำยอมในที่ดินของ ข. แต่ ข. ก็ยังมีบุคคลสิทธิตามสัญญาในอันที่จะเดินผ่านที่ดินของ ก. อยู่ เพียงแต่ว่าเมื่อข้อตกลงมิได้กำหนดเวลาไว้ ก. จะบอกเลิกข้อตกลงนั้นเสียเมื่อใดก็ได้ หรือหาก ก. โอนที่ดินต่อไปให้ ค. ค. จะไม่ยอมให้ ข. เดินผ่านที่ดินนั้นเลยก็ได้ โดยไม่ต้องคำนึงว่า ค. สุจริตหรือไม่ หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ เพราะสิทธิที่ ข. จะเดินผ่านที่ดินของ ก. นั้น เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับบุคคลภายนอกมิได้เลย แม้ว่าบุคคลภายนอกจะไม่สุจริตหรือไม่เสียค่าตอบแทนก็ตาม แต่ทายาทหรือผู้สืบสิทธิ (คำพิพากษาฎีกาที่ 442/2486) และเจ้าหนี้สามัญ (คำพิพากษาฎีกาที่ 456 ถึง 458/2491) ของคู่สัญญาหาใช่บุคคลภายนอกไม่ ฉะนั้น ทายาทผู้สืบสิทธิหรือเจ้าหนี้สามัญของคู่สัญญาจึงย่อมถูกบังคับตามสิทธิและหน้าที่ ซึ่งมีอยู่ตามสัญญาอันเป็นบุคคลสิทธินั้นด้วย

        มาตรา 1299 วรรคแรก นี้ น่าจะใช้แต่เฉพาะการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรมระหว่างเอกชนด้วยกันเท่านั้น เพราะหากเป็นการที่รัฐหรือองค์การของรัฐ เช่น เทศบาลเป็นผู้ได้มาแล้ว แม้จะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม ก็มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยอยู่หลายเรื่องว่า หาจำต้องจดทะเบียนไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 506/2490, 1042/2484 และ 583/2483) เช่น การยกที่ดินให้เป็นทางสาธารณะไม่ว่าจะยกให้แก่รัฐหรือเทศบาลก็ไม่จำต้องจดทะเบียนอย่างการโอนให้เอกชน

        สำหรับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หากจะให้บริบูรณ์ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้ที่เช่นกัน แต่ถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาใช่จะไม่บริบูรณ์เสียเลยไม่ ยังถือว่าการได้มานั้นบริบูรณ์ใช้ยันระหว่างคู่กรณีได้ และบริบูรณ์ใช้ยันบุคคลภายนอกผู้ซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยไม่สุจริต หรือโดยไม่เสียค่าตอบแทนได้ เพียงแต่มีส่วนไม่บริบูรณ์อยู่บ้างเฉพาะจะเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนมิได้ และจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยสุจริต และเสียค่าตอบแทนทั้งได้จดทะเบียนสิทธินั้นโดยสุจริตมิได้เท่านั้น

        มาตรา 1299 วรรคสองนี้ ประสงค์จะคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิการได้มาโดยสุจริต ให้มีสิทธิดีกว่าผู้ที่ได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งมิได้จดทะเบียนการได้มาเท่านั้น มิได้ประสงค์จะคุ้มครองให้มีสิทธิดีกว่าเจ้าของอันแท้จริงในอสังหาริมทรัพย์ หรือในทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพราะอำนาจกรรมสิทธิ์ของเจ้าของนั้นย่อมจะยิ่งใหญ่กว่าอำนาจอื่น เป็นอำนาจที่มีอยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ในอันที่จะใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามและเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ ขัดขวางมิให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ฉะนั้นผู้ที่ไมาซึ่งทรัพย์สินหรือทรัพยสิทธิเกี่ยวแก่ทรัพย์สินจากผู้ที่มิใช่เจ้าของ หรือผู้ที่ไม่มีอำนาจโอนให้ได้แล้ว ผู้นั้นย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าเจ้าของ เหตุนี้จึงเกิดหลักกฎหมายว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน กล่าวคือ หากผู้โอนไม่มีอำนาจที่จะโอนให้ได้แล้ว ผู้รับโอนก็ไม่ได้อะไรมา ทั้งนี้โดยไม่ต้องพิจารณาว่า ผู้รับโอนจากผู้ไม่มีอำนาจโอนนั้นจะสุจริต หรือเสียค่าตอบแทนหรือไม่ เว้นแต่กรณีจะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 1329 ถึง มาตรา 1332 แม้มาตรา 1299 วรรคสองจะเป็นข้อยกเว้นอันหนึ่งของหลักกฎหมายที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนก็ตาม แต่ก็เป็นข้อยกเว้นที่ใช้เฉพาะกับผู้ได้มาโดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมเท่านั้น หาได้เป็นข้อยกเว้นที่จะนำมาใช้กับเจ้าของอันแท้จริงไม่ ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาต่อไปนี้

        คำพิพากษาฎีกาที่ 1315/2493 มีผู้ปลอมโฉนดที่ดินของเขา แล้วเอาไปจำนองโดยเจ้าของที่ดินมิได้ประมาทเลินเล่อ ดังนี้ผู้รับจำนองไม่ได้ทรัพยสิทธิอย่างใดในที่ดินนั้น จะยกมาตรา 1299 มาอ้างอิงมิได้ เจ้าของที่ดินมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมจำนองได้

        คำพิพากษาฎีกาที่ 230/2501 จำเลยเอาโฉนดของโจทก์โอนเป็นของตน โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม กรรมสิทธิ์ยังเป็นของโจทก์อยู่ จำเลยไม่มีสิทธิเอาไปจำนอง ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิตามสัญญาจำนอ

        คำพิพากษาฎีกาที่ 683/2507 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินมือเปล่าได้ให้จำเลยที่ 1 ดูแลจัดให้คนเช่า จำเลยที่ 1 เอาที่ดินนั้นไปขายให้จำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาซื้อขายกันที่อำเภอ จำเลยที่ 2 รับโอนไว้โดยสุจริต ดังนี้จำเลยที่ 2 ก็ไม่ได้สิทธิในที่ดินตามมาตรา 1299, 1300

        คำพิพากษาฎีกาที่ 996 – 997/2509 ขอออกโฉนดทับที่ดินของผู้อื่น และเจ้าพนักงานที่ดินได้ออกโฉนดให้โดยไม่มีอำนาจ โฉนดที่ออกมาจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้มีชื่อในโฉนดไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามโฉนดนั้น แม้จะโอนให้ผู้ใดต่อไป ผู้รับโอนก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ เมื่อโฉนดออกมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ผู้ได้กรรมสิทธิ์ทางทะเบียนจะนำมาตรา 1299 วรรคสองมาใช้ยันเจ้าของเดิมมิได้

        คำพิพากษาฎีกาที่ 325/2514 จำเลยเอาที่ดินมือเปล่าของผู้ร้องไปออก น.ส. 3 เป็นของตน แล้วจำนองไว้กับโจทก์ เมื่อศาลพิพากษาให้เพิกถอน น.ส. 3 โดยฟังว่าที่ดินเป็นของผู้ร้องแล้วเช่นนี้ แม้ศาลจะมิได้พิพากษาให้เพิกถอนจำเลย และแม้จะฟังว่าโจทก์รับจำนองไว้โดยสุจริตก็ตาม โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบังคับจำนอง

        มีผู้เข้าใจว่า มาตรา 1299 วรรคสอง นี้ใช้เฉพาะสำหรับได้อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อทางทะเบียนเท่านั้น แต่ถ้อยคำตามตัวบทหาเป็นเช่นนั้นไม่ อสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าประเภทใด หรือทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ชนิดใดก็ตามย่อมจะต้องอยู่ในความหมายของมาตรา 1299 ทั้งสิ้น ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ 1101/2504 ที่ว่าที่ดินมือเปล่า ถ้าผู้โอนและผู้รับโอนประสงค์จะทำการโอนโดยผลของนิติกรรมก็ต้องทำนิติกรรมให้ถูกต้องตามแบบดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1299 วรรคแรก และคำพิพากษาฎีกาที่ 326/2495 ที่ว่าการได้ที่นามือเปล่ามาโดยการครอบครอง ถ้าไม่จดทะเบียนการได้มาซึ่งสิทธิครอบครอง จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้

        การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หมายถึงการได้มาโดยมิได้เกิดจากนิติกรรม ตามแนวคำพิพากษาฎีกาพอจะวางหลักได้ว่า หมายถึงการได้มาโดยผลแห่งกฎหมายประการหนึ่ง เช่น การได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 หรือ การได้ภารจำยอมโดยอายุความตามมาตรา 1401 และ 1382 และหมายถึงการได้มาโดยการรับมรดกไม่ว่าจะเป็นการรับมรดกในฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือเป็นผู้รับพินัยกรรมประการหนึ่ง และหมายถึงการได้มาโดยคำพิพากษาของศาลอีกประการหนึ่ง

        สำหรับการได้มาโดยการรับรองมรดกนั้น ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 1619/2506 วินิจฉัยว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 ทายาทย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์มรดกตั้งแต่เจ้ามรดกตาย แม้จะยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธินั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 ก็ตาม ก็มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าทรัพย์มรดกนั้นได้ และคำพิพากษาฎีกาที่ 1812/2506 วินิจฉัยว่า เมื่อผู้ทำพินัยกรรมตายที่ดินที่ระบุไว้ในพินัยกรรมย่อมตกได้แก่ผู้รับพินัยกรรมทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1673 โดยมิต้องทำการรับมรดกและเข้าครอบครองที่ดินนั้น โดยเหตุนี้เจ้าของที่ดินเช่นว่านี้จึงมีอำนาจฟ้องให้ศาลสั่งแสดงกรรมสิทธิ์และขับไล่ผู้อาศัยได้

        การได้มาในฐานะเป็นผู้รับพินัยกรรมนั้น มีความเห็นแย้งว่าน่าจะเป็นการได้มาโดยนิติกรรม เพราะเป็นการได้มาจากพินัยกรรมซึ่งเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง แต่เป็นนิติกรรมฝ่ายเดียว ความเห็นเช่นนี้ก็มีเหตุผลอยู่ แต่การรับมรดกในฐานะเป็นผู้รับพินัยกรรมนี้ แม้จะเริ่มต้นด้วยนิติกรรมแต่ผลที่ได้รับย่อมเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ กล่าวคือ ผู้รับพินัยกรรมจะได้รับมรดกก็ต่อเมื่อผู้ทำพินัยกรรมตายแล้วเท่านั้น ผู้ทำพินัยกรรมจะให้ทรัพย์มรดกตกได้แก่ผู้รับพินัยกรรมก่อนคนตายหาได้ไม่ ผลแห่งการที่ได้รับทรัพย์มรดกของผู้รับพินัยกรรมจึงน่าจะถือว่าเป็นผลตามกฎหมายมากกว่า ถ้าถือว่าเป็นการได้มาโดยนิติกรรมแล้ว หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคแรก มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อบุคคลภายนอกไม่ได้เลย เช่นจะฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่ดินอันเป็นมรดกก็มิได้ แต่ก็ได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 1619/2506 และ 1812/2506 วินิจฉัยไว้แล้วว่า มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้อาศัยซึ่งที่ดินอันเป็นมรดกนั้นได้ จึงน่าจะปรับเข้ากับมาตรา 1299 วรรคสอง คือใช้ยันบุคคลภายนอกได้ เว้นแต่บุคคลภายนอกนั้นจะสุจริต เสียค่าตอบแทน และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว

        การได้มาโดยคำพิพากษานั้นได้มีคำพิพากษาฎีกาที่ 352/2488 วินิจฉัยว่า คำพิพากษาซึ่งแสดงให้บุคคลได้สิทธิหรือมีสิทธิอย่างใดนั้น บุคคลนั้นย่อมได้สิทธิหรือมีสิทธิตามคำพิพากษาโดยบริบูรณ์ แม้เป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต้องจดทะเบียนเสียก่อน การจดทะเบียนเป็นแต่เพียงทรัพยสิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้เท่านั้น

        สำหรับการได้มาโดยคำพิพากษาของศาลนี้น่าจะต้องเป็นคำพิพากษาที่ได้วินิจฉัยชี้ขาดโดยศาลเอง มิใช่โดยคำพิพากษาที่พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ เพราะคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นเพียงการยอมรับบังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งเป็นนิติกรรมเท่านั้น จึงถือว่าการได้มาโดยคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรม มิใช่โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม

        มีข้อสังเกตว่า สำหรับการได้มาทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้น หากเป็นการได้ภารจำยอมโดยการครอบครองตามมาตรา 1401 และ 1382 แล้ว แม้จะมิได้จดทะเบียนการได้มาตามมาตรา 1299 วรรคสอง ก็ใช้ยันบุคคลผู้ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในภารยทรัพย์นั้นได้ แม้ว่าบุคคลภายนอกนั้นจะสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม ทั้งนี้ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 800/2502 ซึ่งให้เหตุผลว่ามาตรา 1299 วรรคสอง ใช้เฉพาะกับทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกซึ่งเป็นทรัพยสิทธิอันเดียวกับสิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียนเท่านั้น ภารจำยอมเป็นการโอนสิทธิ แต่ทรัพยสิทธิในภารยทรัพย์ที่บุคคลภายนอกได้ไปเป็นกรรมสิทธิ์ อันถือว่าเป็นทรัพยสิทธิต่างประเภทกัน

        แต่อย่างไรก็ตาม หลักตามคำพิพากษาฎีกาที่ 800/2502 นี้ก็ยังมีผู้ไม่เห็นด้วยอยู่เหมือนกัน.

--------------------------------------------------------------------------------

ขอขอบคุณข้อมุลจาก

www.lawonline.co.th
บัญญัติ สุชีวะ ธรรมศาสตร์บัณฑิต เนติบัณฑิตอังกฤษ ผู้พิพากษาหัวหน้าคณะในศาลฎีกา

ประเภทของหน้า: บทความกฎหมาย